 |
ПАВИЛЬОНЫ В АРЕНДУ |
Рыночные методы оценки недвижимости |
|
Термин рыночная стоимость означает стоимость, сформировавшуюся на рынке со здоровой конкуренцией. Можно выделить следующие условия справедливой сделки: 1.Продавец и покупатель действуют добровольно без всяких принуждающих мотивов. 2.И продавец и покупатель владеют правдивой информацией об объекте сделки. 3.Предмет сделки уже достаточно долго находится на рынке и его цена адекватна спросу. 4.Цена сделки находится в обычных пределах для такового рода операций с недвижимостью в данной ценовой категории. 5.Предмет продажи должен быть достаточно дефицитен для обеспечения конкурентного спроса. Существует три метода определения рыночной стоимости недвижимости: затратный метод, метод сравнения и метод капитализации доходов. Наибольшее распространение получил метод сравнительных продаж. Суть его проста. Оценщик анализирует ситуацию на рынке, сравнивает аналогичные продажи и в результате определяет стоимость аналогичного оцениваемого объекта. На западе это основной метод оценки и более 90 % операций по оценке недвижимости осуществляются на его основе. Широкому распространению это метода способствует сформировавшийся полноценный рынок и открытые правила игры на нем. В нашей стране данный метод менее распространен из-за объективных, называть которые мы пока не будем. Теперь рассмотрим метод оценки по затратам. Он используется лишь в редких случаях. При этом в стоимость входят денежные затраты на улучшение и модернизацию объекта. Этот метод не подходит для оценки земельных участков, так как считается что земля постоянна и неизменяема, а применим только к искусственно созданным объектам и сооружениям. Еще одним достаточно эффективным методом является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости. В этом случае цена зависит от возможного способа использования данного участка земли и ожидаемой прибыльности. В последнее время, как со стороны банков, так и частных инвесторов (средних и крупных) возникает повышенный спрос на данный вид операций. В первую очередь это связано с развитием рынка страхования и для определения реальной стоимости залогового имущества. А в связи с вводом налога на недвижимость операции по оценке стали неотъемлемым атрибутом практически любой сделки на рынке недвижимости. Оценкой реальной стоимости жилищных объектов занимается широкий круг специалистов. Соответственно диапазон цен на данный вид операций варьирует в широких пределах. Но есть одно неписанное правило - стоимость услуг обычно зависит от величины оцениваемого объекта, но никогда не привязывается к его реальной стоимости.
|
|
|
Павильоны в аренду